Wenn Sie vor Jahren eine Immobilie erworben haben, dann stehen die Chancen sehr gut, dass diese Immobilie inzwischen um einiges mehr wert ist als damals. Aber bedeutet das auch, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Verkauf ist? Oder sollte ich lieber warten? Woher weiß ich, dass der Wert meiner Immobilie bis dahin nicht wieder sinkt? Und was mache ich eigentlich mit dem Verkaufserlös?

All diese – und mit Sicherheit noch einige zusätzliche – Fragen schwirren den meisten Immobilienbesitzern im Kopf herum, wenn es um den Immobilienverkauf zur Gewinnmitnahme geht. Schließlich möchte man sein Investment möglichst gewinnbringend verkaufen – und deshalb wollen wir Ihnen alles erklären, was Sie dazu wissen sollten.

In aller Kürze: Das Wichtigste zur Gewinnmitnahme bei Immobilien

 

  • Der ideale Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist (in der Theorie) dann, wenn sie ihr Wertmaximum erreicht. Das ist der Fall, wenn die Nachfrage viel höher als das Angebot ist.
     
  • Der eine ‘ideale Zeitpunkt’ existiert jedoch nur im historischen Rückblick. Es ist nicht möglich, den perfekten Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie exakt vorauszusagen.
     
  • Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass ein Zeitraum erreicht ist, in dem ein Verkauf besonders sinnvoll ist: Eine gute Wirtschaftsleistung und niedrige Zinsen der Zentralbanken.
     
  • Die Realität ist extrem komplex, weshalb noch unzählige andere Faktoren bei der Preisbildung eine Rolle spielen, darunter auch Mikrofaktoren wie bspw. die Entwicklung von besonders ‘angesagten’ Stadtvierteln.
     
  • Generell gibt es keinen bestimmten Monat des Jahres, in dem ein Immobilienverkauf besonders lohnenswert wäre.
     
  • Schon vor dem Verkauf einer Immobilie sollten Sie sich Gedanken darüber gemacht haben, wie Sie den Verkaufserlös wertstabil oder gewinnbringend reinvestieren können. Hier sind Aktien, Kunst oder Edelmetalle zwar schon eine gute Option, Sie können das Geld jedoch auch als ‘Hebel’ für den Erwerb einer größeren oder lukrativeren Immobilie und den damit verbundenen Kredit verwenden.
     

Außenansicht einer Stadtvilla

Maximaler Gewinn: Wann ist der richtige Zeitpunkt, um meine Immobilie zu verkaufen?

 

Wenn man nicht unter Zeitdruck leidet, weil man beispielsweise gerade beruflich umziehen muss oder eine Scheidung durchmacht, sollte man natürlich dann verkaufen, wenn der Wert der Immobilie möglichst hoch ist. Das ist vor allem immer dann der Fall, wenn die Nachfrage nach einem Sachwert das Angebot übersteigt. Suchen mehr Menschen eine Immobilie als es freie, passende Immobilien gibt, wirkt sich das massiv auf die Preise aus. Das ist auch dann der Fall, wenn das Preisniveau anderer Güter – beispielsweise Lebensmittel – gleich bleibt. Man spricht dann von einer Vermögenspreisinflation.

Aber wann kann man von einer solchen Vermögenspreisinflation sprechen? Woher weiß man, wann der Wert der Immobilie ihren Höchststand erreicht hat? Wir haben bei David Valerius nachgefragt. Valerius ist Chief Sales Officer bei realbest und zählt somit zu unseren wichtigsten Immobilienexperten. Er erklärt: "Generell gibt es den 'richtigen Zeitpunkt' zum Immobilienverkauf nur im historischen Rückblick. Im Nachhinein ist es einfach zu bestimmen, wann eine Immobilie ihr Wertmaximum erreicht hat und seit wann der Wert der Immobilie wieder fällt."

"Wenn Ihnen das jemand weismachen möchte, ist das wohl gelogen."
– David Valerius, Chief Sales Officer

"Um diesen Zeitpunkt für Immobilien im Vornherein exakt zu bestimmen, gibt es zu viele Faktoren, die in die Wertentwicklung und Preisbildung von Immobilien einfließen", warnt Valerius. "Wenn Ihnen jemand weismachen möchte, dass er Ihnen den perfekten Zeitpunkt für einen Verkauf exakt vorherbestimmen kann, ist das wohl gelogen oder geraten."

Es gibt jedoch dank bestimmter volkswirtschaftlicher Mechanismen und dank der Geschichte der Preisentwicklung zumindest Anzeichen, mithilfe derer man relativ allgemeingültig ableiten kann, wann der Kauf oder der Verkauf einer Immobilie besonders sinnvoll sind:
 

  1. Eine gute Wirtschaftsleistung
    Die Wirtschaftsleistung eines Landes lässt sich beispielsweise durch das Bruttoinlandsprodukt (BIP) darstellen. Das Bruttoinlandsprodukt misst vereinfacht ausgedrückt den Wert der Waren und Dienstleistungen, die in einem Land hergestellt werden. Ein hohes BIP bedeutet, dass viele Arbeitnehmer sich 'in Lohn und Brot befinden'. Ein hohes BIP bedeutet außerdem häufig, dass die Reallöhne, also die Löhne nach Abzug der Inflation, steigen.

    Wenn die Wirtschaftsleistung gut ist, können sich viele Menschen den Kauf einer Immobilie leisten. Die Nachfrage steigt, ebenso steigen dann die Preise.

    Dieser Aspekt bezieht sich beim Immobilienverkauf jedoch nicht nur auf die Wirtschaftsleistung des gesamten Landes: Immobilienkauf ist eine größtenteils regionale Angelegenheit – die meisten Immobilienkäufer kommen auch aus der Region, wo sie eine Immobilie kaufen. Die Wirtschaftsleistung einer Region spielt hier auch eine Rolle und kann sich negativ oder positiv auf den Verkaufspreis auswirken.

    Zwei Beispiele: Wenn Sie als (baldiger) Verkäufer einer Immobilie bereits absehen können, dass eine oder mehrere große Arbeitgeber in Ihrer Region bald in die Insolvenz gehen, kann das dazu führen, dass die Wertentwicklung stagniert oder der Wert Ihrer Immobilie sogar fällt.
    Wenn Sie hingegen absehen können, dass sich in Ihrer Region bald große und bekannte Arbeitgeber niederlassen, kann das auf eine baldige Wertsteigerung Ihrer Immobilie hindeuten, weil viele Menschen in die Region ziehen möchten. Das ist aktuell beispielsweise in Brandenburg der Fall – einer ansonsten zu großen Teilen ländlichen und oftmals dünn besiedelten Gegend, in der sich nun jedoch nicht nur der bekannte Elektroautobauer Tesla, sondern auch weitere Akkufabrikanten niederlassen möchten.
     

  2. Niedrige Zinsen
    Das allgemeine Zinsniveau der nationalen und internationalen Kreditmärkte ist ebenfalls ein wesentlicher Faktor bei der Wertentwicklung. Wenn das Zinsniveau – so wie aktuell – niedrig ist, gibt es 'günstige Kredite', die mehr Leute sich leisten können. Weil Kredite dann so günstig zu haben sind, drängen auch mehr Leute als Käufer auf den Immobilienmarkt. Die Nachfrage steigt und mit ihr die Preise.

    Hinzu kommt dEin Ehepaar sieht sich gemeinsam ein Foto an und schwelgt in Erinnerungen.ie Tatsache, dass auch Sparer in Zeiten niedriger Zinsniveaus kaum eine andere Wahl haben, um ihr Geld gewinnbringend – oder zumindest wertstabil – zu sparen: Sparbücher und Festgeldkonten werfen dank des niedrigen Zinsniveaus kaum oder gar keine Rendite ab. Das Geld einfach auf dem Konto zu deponieren wäre zwar eine Möglichkeit, führt jedoch zu inflationsbedingten Verlusten.
    "Den Sparern bleibt somit lediglich die Möglichkeit, das Geld in Form von Anteilen oder Aktien in Unternehmen zu investieren, oder aber das Geld in wertstabile Sachwerte zu investieren", erklärt realbest-Experte Valerius. "Das wären beispielsweise Kunstobjekte oder zu einem geringeren Grad auch Sammlerfahrzeuge und Oldtimer, vor allem aber: Immobilien. Gerade in Deutschland ergibt die Immobilie als Geldanlage Sinn – der hiesige Immobilienmarkt gilt nämlich als der wertstabilste Immobilienmarkt in ganz Europa."

    Gänzlich anders verhält es sich in Hochzinsphasen: Wenn Kredite zu vergleichsweise schlechteren Konditionen zu haben sind, können immer weniger Menschen solch einen Kredit überhaupt noch stemmen. Noch dazu agieren die Banken in Zeiten hoher Zinsen restriktiver mit ihrer Kreditvergabe. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt also gleich auf zweierlei Arten. Hinzu kommt, dass Zinsprodukte für die Sparer wieder attraktiver werden. "Als in den 1990er-Jahren beispielsweise Rendite von rund 7 Prozent p. a. mit einem Festgeldkonto möglich waren, verzichteten viele Sparer darauf, das Geld in Immobilien zu investieren", erinnert sich der Immobilienexperte.
     

Sie sehen: In Zeiten hoher Wirtschaftsleistung und niedriger Zinsen können Sie eine Immobilie tendenziell zu einem (teils viel) höheren Preis verkaufen, als wenn die Wirtschaftsleistung schwächer und die Zinsen höher sind.

Aber vorsicht: Vergessen Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie nicht, dass zusätzlich zu den sonstigen Nebenkosten beim Hausverkauf eine Spekulationssteuer anfällt, wenn die Immobilie fremdgenutzt wird und Sie diese vor weniger als zehn Jahren gekauft haben.

Entwicklung des Zinssatzes der Europäischen Zentralbank für das Hauptrefinanzierungsgeschäft, 1999-2021

"Der wertstabilste Immobilienmarkt in ganz Europa."
– David Valerius, Chief Sales Officer

Preisentwicklung, Wertfindung und auch der Immobilienmarkt sind in der Realität aber um einiges komplizierter, sodass Sie zusätzlich zu diesen Anzeichen auch noch andere Aspekte betrachten sollten, bevor Sie sich entschließen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Vor allem den teils massiven, regionalen Unterschieden sollten Sie einen genaueren Blick widmen.
 

  • Metropolen und In-Viertel
    „Lage, Lage, Lage“ – diesen Hinweis bekommen Immobilienbesitzer und -interessenten bereits seit jeher zu hören. Wir müssen konstatieren: Der Hinweis hat bislang nichts von seiner Gültigkeit verloren. Nun können Sie persönlich wahrscheinlich herzlich wenig an der Lage Ihrer Immobilie ändern – aber die Entwicklung der Makro- und Mikrolage Ihrer Immobilie sollten Sie unbedingt im Auge behalten.
    Großstädte erfahren beispielsweise schon seit Jahren einen starken Zuzug, der wohl auch noch eine ganze Weile lang bestehen bleiben wird. Liegt Ihre Immobilie in Zentrumsnähe einer großen und beliebten deutschen Stadt, ist  es wahrscheinlich, dass deren Wert auch in den kommenden Jahren stabil bleiben oder auch steigen wird.

    Sie sollten aber auch die mögliche strukturelle Auf- oder Abwertung Ihres Viertels, Straßenzugs oder des unmittelbaren Bereichs rund um Ihre Immobilie aufmerksam beobachten.
    Ein gutes Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit: In Berlin-Neukölln, einem der historisch ärmeren Stadtteile der Hauptstadt, sind die Mieten im Zeitraum von 2009 bis 2019 um 146 Prozent gestiegen – der höchste Anstieg in Berlin in diesem Zeitraum. Befeuert wurde diese Entwicklung auch (aber nicht ausschließlich) durch die Schließung des anliegenden Flughafens Tempelhof. Das Viertel verzeichnete dadurch einen massiven Zugewinn an Lebensqualität: Der Fluglärm ist Geschichte und aus dem Rollfeld des Flughafens ist eine riesige Freizeit- und Naherholungsfläche geworden.
     

Wenn Sie diese drei Aspekte im Blick behalten, können Sie bereits eine recht gut informierte Entscheidung bezüglich Ihres Immobilienverkaufs treffen. Stellen Sie sich die Frage, ob Sie hinsichtlich der Wirtschafts- und Zinsentwicklung insgesamt sowie hinsichtlich der Entwicklung der Makro- und Mikrolage Ihrer Immobilie mit weiteren Wertzuwächsen rechnen können, oder ob möglicherweise schon jetzt der beste Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist.

In der Presse ist beispielsweise bereits seit geraumer Zeit zu vernehmen, dass die großen Zentralbanken über Möglichkeiten nachdenken, aus dem schon seit Jahrzehnten andauernden Tal der Niedrig- und Nullzinsen wieder herauskommen können. Die Zinsen könnten also in den nächsten Jahren durchaus wieder steigen, was – selbst bei einer relativ stabilen Wirtschaftsleistung – zu sinkenden oder zumindest stagnierenden Immobilienpreisen führen könnte.

 

"Wer solche Empfehlungen gibt, ist unseriös"
– David Valerius, Chief Sales Officer

Der beste Monat, um eine Immobilie zu verkaufen – gibt es so etwas überhaupt? "Saisonale Aspekte wie beispielsweise den besten Monat für den Verkauf einer Immobilie zu finden, sollten in Ihren Überlegungen maximal zweitrangig sein", mahnt Valerius. "Sowohl die volkswirtschaftlichen ‘Hintergrundprozesse’, als auch Preisbildung, Verkaufspsychologie und eine ganze Reihe weiterer Faktoren lassen sich viel zu schlecht kontrollieren, als dass wir Ihnen hier eine Empfehlung geben könnten – und wer solche Empfehlungen mit großer Selbstsicherheit gibt, ist wahrscheinlich unseriös."

Innenaufnahme einer lichtdurchfluteten AltbauwohnungAnhand der Daten, die uns zu den Immobilienverkäufen mit realbest als Partner vorliegen, können wir Ihnen sagen: Der Monat oder die Jahreszeit, zu der Sie eine Immobilie verkaufen, spielt nicht wirklich eine Rolle. Allein in der Zeit um Weihnachten und den Jahreswechsel herum ist alljährlich ein leichter(!) Rückgang der Verkäufe festzustellen – was wohl auf den Weihnachtsstress zurückzuführen ist. Weitaus wichtigere Aspekte beim Verkauf einer Immobilie sind Ihre persönliche Situation (Müssen Sie beispielsweise dringend beruflich umziehen oder brauchen Sie möglichst bald liquide Mittel?) sowie die allgemeine Wirtschaftsleistung und Zinslage.

Einen Tipp können wir Ihnen im Hinblick auf die richtige Jahreszeit jedoch geben: Die Fotos für Ihr Immobilienexposé sollten Sie nach Möglichkeit bei gutem Wetter im Frühjahr oder Sommer anfertigen (lassen). Ein aussagekräftiges, ansehnliches Exposé spielt eine extrem wichtige Rolle beim Immobilienverkauf und innerhalb des Exposés nehmen die Fotos nochmal eine besondere Bedeutung ein – hübsche Fotos einer Immobilie lösen Emotionen aus, die weitaus stärker sind als beim Anblick der Quadratmeterzahl.

Damit Sie auch Ihre Immobilie von der besten Seite zeigen können, eignet sich das wenige Licht und das oft verregnete Wetter im Herbst und Winter nur bedingt. Sommerliche, helle und luftige Fotos aus den warmen Jahreszeiten haben eine viel stärkere Wirkung. Ein professioneller, digitaler Makler wird jedoch zu jeder Jahreszeit und Wetterlage ansprechende Fotos machen können. So bieten wir Ihnen bei einem Immobilienverkauf mit realbest auch ein kostenloses und professionelles Fotoshooting Ihrer Immobilie für das spätere Exposé.

Wichtig: Springen Sie ab, bevor die Blase platzt!

Sogenannte 'Blasen' entstehen in der Immobilienwirtschaft spätestens dann, wenn die bloße Spekulation über die Wertsteigerung einer Immobilie sich vor deren tatsächlicher Nutzung in den Vordergrund drängt. Dieser Umstand ist beispielsweise in London schon seit Jahren zu beobachten: Der Wohnungsmarkt in London war über Jahre hinweg überhitzt, die Preise für Immobilien stiegen in so astronomische Höhen, dass sich kaum Mieter fanden, die die Miete – also die zum Kaufpreis gehörende Rendite für den Immobilienbesitzer – überhaupt noch zahlen konnten.

Das Resultat ist ein Rekord-Leerstand, der sich vor allem im Vorfeld des Brexit und mit den damit einhergehenden Unsicherheiten nochmal verstärkt hat: Laut einer Untersuchung der Admiral-Versicherungsgesellschaft standen Mitte 2021 mehr als 29.200 Wohnungen seit mindestens sechs Monaten leer – auf dem Wohnungsmarkt einer Weltmetropole wie London ist das eine halbe Ewigkeit. Der Gesamtwert dieser leerstehenden Wohnungen: 17,7 Milliarden Euro.

Infolgedessen sinken die Immobilienpreise in London inzwischen wieder. Auch in vielen Regionen Spaniens sanken die Immobilienpreise im Zuge der letzten Finanzkrise teils erheblich. Das ist ein Effekt, der sich nach dem Ende der Corona-Pandemie und der damit verbundenen, staatlichen Hilfszahlungen nochmal verstärken dürfte. Es ist also ein Irrglaube, dass Immobilienpreise immer nur eine Richtung kennen.

Was mache ich mit dem Verkaufserlös?

Beim Verkauf von Immobilien geht es um große Summen Bargeld, die (je nach Marktlage) sehr schnell viel Wert verlieren können. Hier ist es dringend anzuraten, dass Sie schon vor dem Verkauf Ihrer Immobilie eine Verwendungsmöglichkeit für den Verkaufserlös haben. Damit ist jedoch nicht gemeint, dass Sie das ganze Geld gleich auf den Kopf hauen sollen – sondern vielmehr, dass es klug reinvestiert werden sollte, damit Sie möglichst viel von Ihrem Geld haben.

Eine inflationsgeschützte Anlagestrategie betrachtet die mögliche Preissteigerung von Sachwertgütern oder anderen Anlageoptionen über einen langfristigen Zeitraum hinweg. Zu den Vermögenswerten, deren Wert oft – aber beileibe nicht immer – über lange Zeiträume hinweg steigt, zählen wie hier beschrieben Im mobilien, aber auch Kunst oder andere seltene Sachwerte (Oldtimer, Edelmetalle, ja sogar Weine, Whiskeys oder andere Raritäten).

Gerade nach dem Verkauf einer Immobilie, die als Kapitalanlage diente, bietet es sich an, den Verkaufserlös als einen Hebel zu verwenden, um ihn in den Kauf einer neuen, größeren oder anderweitig rentableren Immobilie zu investieren. So haben Sie bei einer klugen Auswahl Ihrer Objekte die Chance, den Verkaufserlös nicht nur inflationsgeschützt anzulegen, sondern mit dem Gewinn als Hebel weitere Gewinne zu erwirtschaften, die ihrerseits wieder als Hebel dienen können.

Auch Aktien gelten übrigens als Sachwerte – und auch hier können sich Investitionen auf mittel- bis langfristige Sicht mehr als bezahlt machen. Natürlich gilt auch hier, dass Sie in Unternehmen und Märkte investieren sollten, die florieren oder florieren könnten. Um mit Sicherheit sagen zu können, welche Märkte und Unternehmen das zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind, bräuchten Sie allerdings eine Glaskugel. Wir können Ihnen hier lediglich empfehlen, sorgfältig zu recherchieren und gegebenenfalls einen Anlageberater hinzuzuziehen oder anderweitig einen unabhängigen Finanzexperten zu befragen.