Eine Erbschaft ist so gut wie immer auch mit negativen Gefühlen verbunden – zumeist ist es ja eine Person aus dem näheren Verwandtschafts- oder Freundeskreis, die verstorben ist. Dann kommt neben der emotional belastenden Beisetzung oftmals die Ungewissheit im Hinblick auf Zusammensetzung und Wertigkeit des Nachlasses sowie eventuell weitere Miterben hinzu.

Enthält der Nachlass ein Grundstück mit Immobilie oder eine Eigentumswohnung, gibt es oftmals mehr Gründe, die für eine Annahme der Erbschaft sprechen als für eine Ausschlagung. Die Gründe, die dafür sprechen, liegen auf der Hand: Als Erbe können Sie eine Immobilie selbst nutzen, sie gewinnbringend vermieten oder auch verkaufen und den Verkaufserlös anderweitig investieren.

Dennoch lohnt es sich, auch bei einem Nachlass mit Immobilie genau hinzuschauen, denn: Auch wenn eine Immobilie im Nachlass vorhanden ist, kann der Nachlass überschuldet sein. Die Immobilie selbst kann zudem hohe Kosten mit sich bringen, z.B. aufgrund notwendiger Sanierungen. Steht bereits fest, dass der Nachlass mehr Kosten und Aufwand mit sich bringt als er wert ist, lohnt es sich manchmal auch, die Erbschaft auszuschlagen. Wichtig ist hierbei, sich vor Augen zu halten, dass nicht einzelne Teile des Nachlasses „abgelehnt“ werden können, vielmehr kann ein Nachlass immer nur als Ganzes angenommen oder ausgeschlagen werden.

Testament

 

Gründe, einen Nachlass mit Immobilie auszuschlagen

 

Immobilien können bei dem oder den Erben Emotionen wecken: Schöne Erinnerungen an die Sommertage in Opas Garten, an gemeinsame Abende mit dem Ehepartner oder sogar an das eigene Elternhaus. Solche Erinnerungen sind zwar unersetzlich, können jedoch auch den rationalen Blick auf die Realität trüben. Um hier nicht in die emotionale Falle zu tappen und am Ende sich in einer Situation wiederzufinden, die die eigene Vermögenssituation belastet, lohnt es sich, vor Erbschaftsannahme die Dinge zu hinterfragen:

  • In welchem Zustand ist die Immobilie? Habe ich das Geld, notwendige Sanierungen durchzuführen und kann ich die laufenden Kosten tragen?
     
  • Ist die Immobilie belastet, d. h., muss ich noch Immobilienkredite bedienen?
     
  • Will ich die Immobilie selbst nutzen?
     
  • Könnte ich die Immobilie gewinnbringend verkaufen?
     

Natürlich können diese Fragen nicht isoliert vom Rest des Nachlasses gestellt werden. So kann es sein, dass eine Immobilie zwar renovierungsbedürftig ist, allerdings der Nachlass gleichzeitig hohe Bankguthaben ausweist, die die notwendige Liquidität für die Sanierung bieten. 

Neben einer Liquiditätsbelastung durch laufende Kosten und notwendige Sanierungen ist auch die Steuerbelastung, die eine Erbenstellung möglicherweise nach sich zieht, im Blick zu behalten. Neben dem Verkehrswert, der für den Verkauf einer Immobilie relevant sein kann, gibt es den Steuerwert, den die Finanzbehörden zur Ermittlung der Erbschaftssteuer zugrunde legen. Diese beiden Werte können große Diskrepanzen aufweisen: Während der Steuerwert eine reine Rechenoption ist, bei der Ihnen der Steuerberater sicherlich behilflich ist, ist der Verkehrswert in der Regel über einen Gutachter zu ermitteln. Wollen sie zunächst nur einen Referenzrahmen ermitteln, welcher Wert erzielbar ist, steht Ihnen jederzeit unsere kostenlose unverbindliche Online-Immobilienbewertung zur Verfügung.

Sie sehen: Letztendlich ist es immer eine Frage des vorliegenden Einzelfalls, ob eine Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen werden sollte.

Wichtig: Eine Erbschaft kann nur vollständig angenommen oder ausgeschlagen werden. Teile des Nachlasses anzunehmen und einen anderen Teil (bspw. ein im Nachlass enthaltenes Grundstück mit Immobilie) auszuschlagen, ist nicht möglich.

Wie viel ist die geerbte Immobilie wert?

"Hier ist der Erbe grundsätzlich auf sich allein gestellt." – Experten-Interview mit Dr. Stefanie Scheuber,  Fachanwältin für Erbrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Wenn man erbt und der Nachlass eine Immobilie enthält, kommen oft viele Fragen gleichzeitig bei dem oder den Erben auf. Das ist nur verständlich – die meisten Menschen setzen sich erst dann mit dem Erbrecht auseinander, wenn sie auch mit einer Erbschaft konfrontiert werden.

Wir haben uns mit Frau Dr. Stefanie Scheuber zusammengesetzt, um die wichtigsten Fragen zum Thema zu beantworten. Frau Scheuber ist Fachanwältin für Erbrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht und wurde vom Magazin Focus bereits mehrfach unter den besten deutschen Privatrechtsanwälten für Miet- und Erbrecht gelistet. 

Frau Scheuber, was schätzen Sie: Welcher Anteil Ihrer Mandanten will ein Erbe tatsächlich ausschlagen?

Man kann pauschal nicht sagen, wie hoch der Anteil an Mandanten ist, der ein Erbe ausschlagen will.

Jedes Erbe ist nach seiner Zusammensetzung und Übersichtlichkeit, Vorhersehbarkeit in der Entwicklung, Notwendigkeit der Betreuung, Leichtigkeit der Verwertbarkeit und weiteren Faktoren unterschiedlich. Befinden sich in einem Nachlass beispielsweise hochspekulative Anlagen, mag dies für den einen oder anderen ein Grund sein, das Erbe abzulehnen. Das Gleiche gilt, wenn sich baufällige Immobilien im Nachlass befinden, in die man zunächst hohe Investitionen tätigen müsste, um später entsprechend Profit zu erzielen. Hier spielen also viele unterschiedliche Aspekte eine Rolle.

Des Weiteren ist jeder Erbe in seiner Persönlichkeit unterschiedlich; ein Erbe ‚hält mehr aus‘ als ein anderer, der keine Nerven für einen unklaren Profit investieren möchte. Sind Erben kinderlos, sehen sie oft nicht unbedingt einen Grund, um um ein Erbe ‚zu kämpfen‘, da sie ihr Vermögen nicht an eigene Abkömmlinge weitergeben können. Ist ein Erbe krank und hat im schlimmsten Fall nur noch begrenzte Zeit zu leben, würde dieser sich oftmals ebenfalls nicht mit Erbschaftsangelegenheiten beschäftigen wollen.

Auch die Situation an sich, zum Beispiel die Anzahl der Erben und deren Beziehungen zueinander, spielt häufig eine Rolle bei der Entscheidung: Kennen sich die Erben nicht, befindet sich ein Teil der Erben im Ausland, ist ein Teil der Erben sehr alt oder steht dieser gar unter Betreuung, mag dies ein Grund dafür sein, ein Erbe eher auszuschlagen, insbesondere, wenn nicht mit einem hohen Wert für den Einzelnen zu rechnen ist.

Wie sollte ein Erbe verfahren, der sich unsicher ist, ob er eine Erbschaft annehmen möchte – gerade wenn er eine möglicherweise mit Hypotheken belastete oder stark renovierungsbedürftige Immobilie geerbt hat?

Auch hierfür gibt es keine pauschale Antwort.

Es gibt keine Stelle, die einem potentiellen Erben dabei behilflich ist, herauszufinden, ob ein Erbe werthaltig ist oder nicht und wie es sich zusammensetzt. Hier ist der Erbe grundsätzlich auf sich alleine gestellt.

Möchte der Erbe keinerlei Unsicherheit haben, ist das Mittel der Wahl die Ausschlagung. Ist der Erbe sich unsicher und möchte er eine eventuelle Chance nicht verpassen, sollte er versuchen, möglichst schnell möglichst viel über das Erbe zu erfahren, um die Unsicherheit noch in der Annahmefrist von 6 Wochen beseitigen zu können.

Gelingt dies nicht, wird er das Erbe annehmen und – sollte sich dies als Fehlentscheidung herausstellen – später die Annahme, liegt ein Irrtum vor, anfechten und im Nachgang ausschlagen oder über verschiedene erbrechtliche Instrumentarien sein eigenes Vermögen schützen. Das BGB stellt hier als Möglichkeit zur Haftungsbeschränkung des Erben auf den Nachlass zum Beispiel die Anordnung einer Nachlassverwaltung oder einer Nachlassinsolvenz zur Verfügung. Inwieweit dafür allerdings die Voraussetzungen vorliegen, kann nur einzelfallbezogen beurteilt werden.

Wäre der Verkauf einer geerbten Immobilie in der gegenwärtigen Marktlage nicht meistens lohnenswert, auch wenn diese mit Hypotheken belastet oder renovierungsbedürftig ist?

In der gegenwärtigen Marktlage mag es grundsätzlich so sein, dass Immobilien häufig für einen guten Preis verkauft werden können. Dieser Umstand lässt dennoch keine pauschale Antwort zu: Sind an der Immobilie beispielsweise 70 Erben beteiligt, gegebenenfalls auch als Erbeserben, oder sind viele Erben durch Betreuer vertreten, ist ein Verkauf häufig freihändig gar nicht machbar, da die Beteiligten teilweise gar nicht ermittelbar sind, oder häufig nicht an einem Strang ziehen, was jedoch erforderlich wäre, um Grundstücke und/oder Eigentumswohnungen zu veräußern. Mitunter scheitert ein freihändiger Verkauf an der Genehmigung des Kaufvertrags, zum Beispiel durch Erteilung notwendiger Postillen durch Auslandserben.

Zudem kann ein Grundstück oder eine Immobilie nicht isoliert vom restlichen Nachlass gesehen werden: Nach dem deutschen Erbrecht erwirbt man keine Einzelteile, vielmehr einen Nachlass als Sachgesamtheit. Befindet sich also im Nachlass eine Immobilie, auf der anderen Seite allerdings auch sehr hohe Schulden, die den Wert der Immobilie potentiell aufzehren, stellt sich die Frage nach dem Verkauf von im Nachlass befindlichen Grundstücken und Immobilien nicht. Auch hier kommt es also wieder einmal darauf an, wie sich der Einzelfall gestaltet.

Haben Sie schon einmal einen Mandanten, der ein Erbe eigentlich ausschlagen wollte, zum Gegenteil geraten und diesen umgestimmt?

Es kommt tatsächlich immer wieder vor, dass man einem Mandanten von einer Ausschlagung abrät.

Dies kommt mitunter vor, wenn man zum Beispiel im Rahmen der Akteneinsicht feststellt, dass der Nachlass werthaltig ist, oder im Gespräch mit dem Mandanten feststellt, dass dieser Fehlvorstellungen erliegt, beispielsweise dass ausschließlich eine Ausschlagung bei unsicherer Nachlasslage möglich ist.

Klärt man den Mandanten dann über die verschiedenen erbrechtlichen Möglichkeiten auf, insbesondere auch über die Instrumentarien zum Schutz des eigenen Vermögens für den Fall, dass sich der Nachlass als dürftig herausstellen sollte, auf, ändert der Mandant häufig seine Entscheidung.

Hinweis zum Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.

Online-Immobilienbewertung von realbest

Erfahren Sie in nur 5 Minuten den Wert der Immobilie

Wie schlage ich ein Erbe aus?

 

Wie auch immer Ihre Gründe dafür aussehen mögen, ein Erbe auszuschlagen – wenn Sie sich erst einmal entschieden haben, müssen Sie bestimmte Fristen und Formalitäten einhalten, um ein Erbe wirksam ausschlagen zu können.

Oftmals besteht der Glaube, dass irgendeine Stelle, möglicherweise das Nachlassgericht, dem Erben mitteilt, was er ererbt hat. Dies ist ein Irrglaube. Jeder Erbe muss für sich selbst ermitteln, was der Nachlass beinhaltet. Viel Zeit bleibt Ihnen als Erbe hierzu nicht, da das Gesetz eine sechswöchige Frist zur Ausschlagung vorsieht. Die Frist läuft an mit Kenntnisnahme vom Tod des Erblassers und Ihrer potentiellen Erbenstellung. Reagieren Sie in den danach folgenden sechs Wochen nicht, nehmen Sie automatisch die Erbschaft an. Eine Fristverlängerung für die Entscheidung, ganz gleich, ob Sie den Inhalt des Nachlasses kennen oder nicht, ist nicht möglich! Nur in Ausnahmefällen ist eine spätere Korrektur der Annahme zulässig, beispielsweise wenn ein von Gesetzes wegen als relevant anerkannter Irrtum vorliegt.

Eine Erbschaftsausschlagung erfolgt zu Protokoll des zuständigen Nachlassgerichts. Hierbei ist nicht unbedingt der letzte Wohnort des Erblassers, sondern vielmehr der Ort des letzten dauerhaften Aufenthalts relevant. Wollen Sie die Erbschaft ausschlagen, müssen Sie bei dem zuständigen Gericht erscheinen. Eine E-Mail, ein Fax oder ein Brief reichen nicht aus. Eine weitere Möglichkeit ist es, ein Notariat aufzusuchen und die Ausschlagung dort zu erklären. Die Ausschlagungserklärung muss allerdings dennoch beim zuständigen Nachlassgericht eingehen, um wirksam zu sein. Die Kosten für die Erbschaftsausschlagung beim Nachlassgericht und beim Notariat sind identisch mit Ausnahme der Tatsache, dass das Notariat zusätzlich zu den Gebühren Umsatzsteuer berechnet.

Sind Erben noch minderjährig, kann die Ausschlagung in der Regel von den Sorgeberechtigten erklärt werden. Sorgeberechtigt sind regelmäßig beide Eltern. In verschiedenen Fällen reicht allerdings eine solche Erklärung der Eltern nicht. Vielmehr muss dann noch eine Genehmigung des Familiengerichts erfolgen oder es ist gar notwendig, einen sogenannten Ergänzungspfleger zu bestellen – dies ist z. B. dann notwendig, wenn ein potentieller Interessenkonflikt zwischen den Interessen der Eltern und der Kinder als minderjährige Erben vorliegt.

Sonderfall minderjährige Erben

Wenn der Erbe noch minderjährig ist, müssen beide Elternteile als gesetzliche Vertreter die Erklärung für das Ausschlagen des Erbes beim Nachlassgericht vorbringen.

Was kostet es, ein Erbe auszuschlagen?

Auch wenn Sie keinen Notar beauftragen, kommen Kosten auf Sie zu: Die Gebühren richten sich nach dem Vermögenswert des Nachlasses und können somit lediglich mittlere zweistellige Werte oder auch mehrere Hundert Euro betragen. Es gilt: Je höher der Wert des Erbes, desto höher sind die Gebühren. Sie machen ca. 0,1 % des Wertes aus.

Was passiert nach der Ausschlagung mit dem Nachlass und der darin enthaltenen Immobilie?

 

Haben Sie das Erbe ausgeschlagen, sind Sie für den Nachlass nicht mehr zuständig. Für eine Immobilie haben sie keine Kosten zu übernehmen, Sie müssen auch das Haus des Erblassers nicht räumen (lassen). Lebte der Erblasser zur Miete, ist auch die Räumung der Wohnung oder des gemieteten Hauses nicht Ihre Sache, ebenso wenig muss der Mietvertrag von Ihnen gekündigt werden.

Daraufhin setzt eine sogenannte Erbenermittlung ein. Findet sich niemand, der den Nachlass haben möchte, erbt diesen der Staat – das ist das sogenannte Fiskuserbrecht.

Lohnt sich ein Verkauf der Immobilie?